Es comúnmente conocido en nuestra Comunidad Autónoma de Andalucía que la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía), en su artículo 44, permite a los profesionales inmobiliarios beneficiarse de un tipo reducido de ITP del 2% en la compraventa de inmuebles para su reventa.
Como todo beneficio fiscal, existen una serie de requisitos, que el profesional debe cumplir, entre ellos:
- Comprar el inmueble con el único objetivo de venderlo y, además, revender el mismo en un plazo máximo de 5 años.
- La reventa del inmueble debe estar sujeta y no exenta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Requisitos formales: necesidad de incluir una serie de manifestaciones en la escritura de compraventa y aportar el modelo censal de alta en el epígrafe de IAE correspondiente (Modelo 036).
La propia ley, en el mismo artículo, establece que en caso de incumplimiento de cualquiera de los requisitos, el profesional inmobiliario deberá realizar declaración complementaria e ingresar la diferencia entre el tipo reducido del 2% y el tipo general vigente en el momento de la compra del inmueble, más los correspondientes intereses de demora.
En la práctica, es muy habitual que el propietario conozca su obligación de revender el inmueble en 5 años, pero es importante que también conozca otras situaciones que suponen el incumplimiento de los requisitos y por tanto, un importante coste fiscal extra. Estas situaciones, son, entre otras:
- Decisión de mantener el inmueble en el patrimonio empresarial. Normalmente implica que, aún no habiendo transcurrido el plazo de cinco años, éste no se va a cumplir y por tanto, en el momento que se toma la decisión, se debe regularizar el impuesto. Esta forma de proceder puede conllevar un ahorro importante en intereses de demora.
- Características del proyecto de reforma/rehabilitación. Las adquisiciones de inmuebles que se acogen a este beneficio fiscal, en muchas ocasiones, implican un proyecto de reforma antes de su reventa. Resulta esencial el análisis del proyecto de reforma ya que, en determinadas ocasiones, el proyecto cumple los requisitos de la Ley de IVA para ser considerado como una rehabilitación, y por tanto, la futura venta será una operación sujeta y no exenta de IVA.
- Alquiler del inmueble. Con independencia de que se cumpla el plazo de reventa de cinco años, el inmueble debe destinarse única y exclusivamente a este fin : su futura venta.
Todas las situaciones anteriores implican la necesidad de regularizar el ITP al tipo general y por tanto, un aumento del coste fiscal para los clientes. Por ello, es muy importante hacer seguimiento de los inmuebles que se han acogido al tipo reducido de ITP y sobretodo, que el cliente conozca las limitaciones a las que se expone cuando utiliza dicho beneficio fiscal.
En caso de que desee más información, en MDG Advisors estaremos encantados de asesorarle.
Pablo Mallo Bárcena.
