El Portal de la Vivienda del Notariado, lanzado por el Consejo General del Notariado en octubre de 2025, supone un punto de inflexión en la transparencia del mercado inmobiliario español. Esta plataforma, disponible en penotariado.com/inmobiliario, ofrece acceso gratuito a datos reales de compraventas formalizadas ante notario, con actualización mensual y posibilidad de búsqueda por provincia, municipio o código postal.
Desde el punto de vista jurídico y tributario, este desarrollo tiene múltiples consecuencias prácticas para asesorías fiscales, despachos jurídicos y patrimonialistas.
- Valor de referencia vs. valor de mercado
Hasta ahora, la referencia fiscal utilizada por la Agencia Tributaria y las Haciendas autonómicas era el “valor de referencia catastral” (art. 10 Ley 58/2003 LGT y art. 14 Ley 11/2021). Dicho valor servía de base imponible mínima en impuestos como el ITP-AJD, ISD o el Impuesto sobre Donaciones. Sin embargo, su cálculo —basado en modelos estadísticos y no en precios reales de escritura— generaba controversia y litigios.
El nuevo portal notarial proporciona por primera vez datos empíricos de mercado, derivados directamente de escrituras públicas. Esto permite a asesores y contribuyentes disponer de una base comparativa objetiva para impugnar valoraciones catastrales, acreditar precios de mercado ante la Administración o justificar plusvalías en IRPF y Sociedades.
- Utilidad práctica para la planificación fiscal
El portal incluye indicadores como:
- Precio medio por m² de viviendas unifamiliares o plurifamiliares.
- Nacionalidad del comprador.
- Distribución geográfica y temporal de operaciones.
- Evolución histórica de los últimos 12 años.
Esta granularidad permite afinar valoraciones patrimoniales, especialmente en procesos de reorganización empresarial, herencias o donaciones. Por ejemplo, un asesor puede documentar con datos notarialmente certificados que el valor de mercado de una vivienda en Madrid-Recoletos supera los €10.000/m², reforzando la posición del cliente frente a la Administración.
Asimismo, la información puede servir para:
- Justificar el valor normal de mercado en operaciones vinculadas (art. 18 LIS).
- Ajustar el valor contable razonable en activos inmobiliarios.
- Determinar la base imponible de la plusvalía municipal conforme a precios reales, minimizando litigios.
- Seguridad jurídica y prueba documental
El carácter público y notarial de los datos refuerza su valor probatorio. A diferencia de portales privados (Idealista, Fotocasa, etc.), las cifras del Notariado se sustentan en escrituras públicas con fe pública notarial, lo que dota al asesor de un respaldo jurídico sólido ante inspecciones, tasaciones contradictorias o reclamaciones económico-administrativas.
- Transparencia y política pública
Desde la óptica macrojurídica, esta iniciativa cumple los principios de transparencia y accesibilidad recogidos en la Ley 19/2013 de Transparencia y alinea el mercado inmobiliario español con los estándares europeos de información pública (véase Directiva 2019/1024 UE). Para los contribuyentes extranjeros, la herramienta también facilita un marco de seguridad jurídica esencial en operaciones transfronterizas.
En conclusión, el nuevo Portal del Notariado no solo democratiza el acceso a información inmobiliaria veraz, sino que redefine la práctica profesional de los asesores fiscales y jurídicos. Su correcta utilización permitirá reducir litigios, mejorar la planificación fiscal y reforzar la seguridad jurídica del contribuyente.
Jesús Raya Zamora.