Bajar el precio de un alquiler puede mejorar su rentabilidad después de impuestos. Alquilar una vivienda por temporadas cortas puede resultar más costoso. Y mantener propiedades vacías podría implicar una mayor carga fiscal.
Estas son algunas de las consecuencias del Real Decreto-ley 29/2026, publicado el pasado 7 de octubre, que introduce cambios importantes en la fiscalidad inmobiliaria española.
La reforma no solo modifica impuestos: puede cambiar la forma en la que propietarios e inversores toman sus decisiones.
1. ¿Cobrar menos alquiler y ganar más? Ahora puede ser posible.
Una de las novedades más interesantes afecta al IRPF de los propietarios que alquilan viviendas.
La nueva regulación contempla reducciones de hasta el 100% sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, dependiendo de factores como el precio pactado, la duración del contrato, la ubicación de la vivienda o la edad del inquilino.
En determinados supuestos, reducir el alquiler más de un 5% puede permitir acceder a importantes ventajas fiscales.
Esto plantea una pregunta interesante: ¿es siempre más rentable subir el alquiler?
No necesariamente. En algunos casos, una renta ligeramente inferior puede traducirse en un resultado más favorable después de impuestos. La clave estará en analizar cada contrato y calcular la rentabilidad neta real.
2. Alquiler turístico: nuevas reglas, nuevos costes.
A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches estarán sujetos, con carácter general, al 10% de IVA, incluso cuando no se presten servicios hoteleros.
La norma contempla una excepción para determinados alquileres realizados en la vivienda habitual del propietario.
Para quienes gestionan apartamentos turísticos o alquileres de corta duración, el impacto va más allá de una cuestión fiscal. Será necesario revisar precios, facturación, contratos y, en su caso, la deducibilidad del IVA soportado.
En definitiva, una reforma que puede afectar directamente a los márgenes de explotación.
3. ¿Y si la vivienda está vacía?
La reforma también incrementa potencialmente el coste fiscal de mantener determinados inmuebles sin alquilar.
A partir de 2027, la imputación de rentas inmobiliarias incorporará una escala progresiva vinculada al valor catastral agregado de los inmuebles afectados.
Además, los ayuntamientos dispondrán de mayores facultades para aplicar recargos en el IBI a determinadas viviendas desocupadas y alojamientos turísticos, sujetos a las condiciones legales y a las correspondientes ordenanzas municipales.
Esto introduce una variable adicional para propietarios con varias viviendas: el coste fiscal de mantener un inmueble puede adquirir mayor peso en la rentabilidad de una cartera.
4. Nuevas oportunidades y obligaciones para los inversores.
La reforma también introduce incentivos para los inquilinos, amplía determinados supuestos de aplicación del IVA reducido en obras de renovación y reparación y modifica el régimen fiscal de las SOCIMI.
En estas últimas, los beneficios residenciales no distribuidos pueden quedar sujetos a un gravamen especial del 25%, con mecanismos de reducción vinculados a la vivienda asequible y al cumplimiento de determinados requisitos.
El mensaje para los inversores institucionales es claro: la composición de la cartera y la política de distribución y reinversión de beneficios adquieren una nueva relevancia fiscal.
Una reforma que invita a replantear la estrategia inmobiliaria
Lo verdaderamente relevante de esta nueva regulación no son únicamente los porcentajes o los nuevos tipos impositivos.
Es el cambio de enfoque: la fiscalidad empieza a desempeñar un papel todavía más importante en la elección entre alquiler habitual, alquiler de corta duración y mantenimiento de patrimonio inmobiliario.
Para propietarios, inversores y empresas inmobiliarias, anticiparse y analizar las consecuencias fiscales de cada decisión será fundamental.
Aunque el Real Decreto-ley ya ha entrado en vigor, su continuidad está sujeta al correspondiente proceso de convalidación parlamentaria, por lo que conviene seguir su evolución.
En MDG Advisors consideramos que una buena planificación fiscal no consiste únicamente en conocer las novedades legislativas, sino en comprender cómo afectan a las decisiones económicas y patrimoniales de cada cliente.