La inversión inmobiliaria en España por parte de no residentes ha adquirido una relevancia creciente en los últimos años. Muchos propietarios optan por fórmulas contractuales que les permitan rentabilizar sus inmuebles sin renunciar a una posible venta futura. Una de las más utilizadas es la cesión de uso con opción de compra, una figura que combina el arrendamiento con el derecho del cesionario a adquirir el inmueble en un plazo determinado. En este artículo, analizamos en profundidad cómo tributan los ingresos derivados de este tipo de contrato y qué implica la presentación del Modelo 210, conforme a lo establecido por la Dirección General de Tributos (DGT) en su Consulta Vinculante V1141-24.
La cesión de uso con opción de compra consiste en un contrato mediante el cual el propietario de un inmueble cede su uso a un tercero, normalmente mediante arrendamiento, otorgándole además el derecho de adquirirlo en el futuro. Este derecho puede ejercerse dentro de un plazo determinado y bajo condiciones previamente pactadas. Durante el periodo de cesión, el cesionario paga una renta periódica por el uso del inmueble. Adicionalmente, puede abonar una cantidad inicial —conocida como prima de opción— que le garantiza el derecho a comprar el inmueble en el futuro. Esta prima, aunque no constituye una renta periódica, tiene relevancia fiscal directa.
Cuando el propietario del inmueble no reside fiscalmente en España, los ingresos obtenidos por la cesión de uso de un inmueble situado en territorio español se consideran rentas obtenidas en España. Por tanto, están sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Esto incluye tanto las rentas periódicas derivadas del uso del inmueble, que se consideran rendimientos del capital inmobiliario, como la cantidad recibida por la concesión del derecho de opción de compra, que se considera una ganancia patrimonial. Ambos tipos de ingresos deben declararse mediante el Modelo 210, aunque con plazos y criterios distintos.
La cantidad recibida por conceder el derecho de opción de compra no puede considerarse un simple anticipo del precio de venta. Se trata de una alteración patrimonial que genera una ganancia para el propietario, y como tal, debe tributar en España. La ganancia patrimonial se determina como la diferencia entre el importe recibido por la opción de compra y los gastos y tributos satisfechos por el propietario relacionados con dicha concesión. El propietario no residente debe presentar el Modelo 210 en el plazo de un mes desde la fecha en que se percibe la cantidad. Esta declaración se realiza como ganancia patrimonial obtenida sin mediación de establecimiento permanente. El tipo impositivo aplicable es del 19 % para residentes en países de la Unión Europea, Islandia o Noruega, y del 24 % para residentes en otros países.
Si el cesionario decide ejercer su derecho y se formaliza la compraventa, el propietario no residente genera una segunda ganancia patrimonial, esta vez por la transmisión del inmueble. Esta operación también debe declararse mediante el Modelo 210. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión —es decir, el precio de venta pactado, que puede incluir las rentas periódicas y la prima de opción si se han descontado del precio— y el valor de adquisición, que incluye el precio original de compra del inmueble, los gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos) y las inversiones y mejoras realizadas. La declaración debe realizarse en el plazo de tres meses desde el fin del mes en que se formaliza la venta.
En caso de que la prima de opción ya haya sido declarada como ganancia patrimonial en el momento de su concesión, y esta se impute al precio de venta, es fundamental evitar tributar dos veces por la misma cantidad. Para ello, se recomienda restar del valor de transmisión la cantidad ya declarada y aportar copia del Modelo 210 presentado previamente por la prima de opción.
Para cumplir correctamente con las obligaciones fiscales derivadas de este tipo de contratos, es esencial identificar adecuadamente cada tipo de ingreso, presentar el Modelo 210 en los plazos establecidos, conservar toda la documentación contractual y consultar los convenios de doble imposición entre España y el país de residencia del propietario. La cesión de uso con opción de compra es una herramienta eficaz para rentabilizar inmuebles en España, pero su correcta gestión fiscal es clave para evitar sanciones, errores o tributaciones duplicadas. Tanto la prima de opción como la venta posterior generan obligaciones fiscales que deben cumplirse con precisión. Contar con asesoramiento especializado y redactar los contratos con claridad puede marcar la diferencia entre una operación rentable y una carga fiscal inesperada.
Teresa Romero Navas
