2025 ES

Hoy comentamos una sentencia relevante de la Audiencia Nacional que afecta a propietarios no residentes con inmuebles alquilados en España.

Hasta ahora, la normativa permitía que solo los residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo dedujeran los gastos vinculados a los ingresos del alquiler, mientras que los residentes en países terceros no podían hacerlo.

Sin embargo, en su sentencia de 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional ha admitido que estos residentes en países terceros se puedan beneficiar de esta deducción de gastos.

El tribunal ha estimado, en concreto, la demanda de una contribuyente residente en Estados Unidos, propietaria de un inmueble arrendado en España, que reclamaba la posibilidad de deducir los gastos vinculados a ese arrendamiento. El TEAC había rechazado dicha deducción, alegando que la normativa solo permite dicha deducción para residentes en la UE o en el EEE y que no hay jurisprudencia europea referida de forma concreta a la deducibilidad de gastos en arrendamientos de inmuebles por parte de extracomunitarios.

La Audiencia Nacional entiende que negar esa deducción vulnera tanto el principio de libre circulación de capitales del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (art. 63) —que el TJUE ha entendido aplicable a países terceros— como el principio de no discriminación recogido en el Convenio para evitar la doble imposición entre España y EE.UU, en los artículos 1 y 25. Por otro lado, observa que la evolución del artículo 24.6 del TRLIRNR revela un esfuerzo legislativo por acomodar la norma al Derecho de la UE, ampliando progresivamente el ámbito subjetivo y material de las deducciones, pero sin extenderlo normativamente a los residentes en terceros estados, lo que es incompatible con las exigencias derivadas del TFUE y con la jurisprudencia del TJUE.

Aunque la sentencia no sienta jurisprudencia, constituye un hito importante en la equiparación del trato fiscal de los no residentes extracomunitarios respecto a los residentes en España, en la UE o en el EEE. 

Todavía es pronto para abrir la puerta a la solicitud de rectificaciones por los ejercicios no prescritos y a la devolución de lo indebidamente ingresado, pero es un gran avance en esta discusión que ciertamente genera discriminación para los residentes no comunitarios.

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es uno de los pilares del sistema tributario español. Se trata de un impuesto indirecto sobre el consumo que se aplica a la mayoría de bienes y servicios prestados por empresarios y profesionales dentro del territorio español. Este impuesto extenso y complejo, funciona de manera coordinada en toda la Unión Europea, basándose en un sistema de deducciones que asegura que el impuesto lo soporta, en última instancia, el consumidor final.

Dentro del IVA existen varios regímenes especiales pensados para simplificar la tributación de determinados sectores, dentro de estos podemos encontrar el Recargo de Equivalencia, el Régimen de Bienes Usados o el Régimen de Agricultura, Ganadería y Pesca, entre otros. Uno de los más peculiares y que más dudas genera es el Régimen Especial de Agencias de Viajes (REAV), muy relevante para asesores, agencias y profesionales del sector turístico, ya que funciona de forma distinta al régimen general del IVA.

Este REAV se regula en los artículos 141 a 147 de la LIVA y se aplica de manera obligatoria cuando la agencia actúa en nombre propio, es decir, utiliza bienes o servicios de otros empresarios o profesionales para organizar el viaje, como hoteles, transportes o actividades contratadas para el cliente y asume la responsabilidad del servicio, sin importar si la agencia opera online o tiene oficinas físicas. Por el contrario, cuando la agencia actúa solo como intermediaria o utilizando sus propios medios y cobra una comisión, el régimen que se aplica es el general.

La característica más distintiva del REAV es que la base imponible del IVA no se calcula sobre el precio total del viaje, sino sobre el margen que obtiene la agencia:

Margen = Precio cobrado al cliente – Coste de los servicios adquiridos a terceros

Al ser este margen la base imponible del impuesto, se evita analizar el IVA de cada servicio incluido en el viaje. Por este motivo, la agencia no puede deducir el IVA de los servicios que se destinan directamente al viajero, como hoteles, comidas o entradas, ya que forman parte del coste del viaje y, por tanto, del cálculo de ese margen. Este sistema resulta especialmente útil en viajes internacionales, donde intervienen numerosos proveedores y normativas distintas.

En cambio, sí puede deducir el IVA de gastos propios de la actividad de la agencia, como alquiler del local, programas informáticos o suministros.

Otra particularidad del REAV es que en las facturas no es obligatorio desglosar la cuota de IVA. El impuesto se considera incluido en el precio final. Esto puede generar dudas a clientes que sean empresas o empresarios, ya que normalmente no podrán deducirse ese IVA debido a la naturaleza del régimen.

No podíamos terminar el blog sin mencionar las exenciones, reguladas en el artículo 143 de la LIVA. En él se indica que los viajes cuyos servicios se prestan fuera de la Unión Europea están exentos de IVA. Si el viaje incluye partes dentro y fuera de la UE, solo la parte desarrollada fuera se beneficia de la exención.

Esta regla es especialmente ventajosa para viajes internacionales, ya que reduce el coste final para el cliente y simplifica aún más el cálculo del margen.

Conclusión

El Régimen Especial de Agencias de Viajes simplifica notablemente la tributación de un sector con múltiples proveedores y operaciones internacionales. Entender cómo funciona el cálculo por margen, qué IVA es deducible y cómo se aplica la exención del artículo 143 es esencial para aplicar correctamente el régimen y evitar errores.

Más allá de las obligaciones registrales, y la posible tributación en el Impuesto sobre la Renta, surge la cuestión de la tributación sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido, o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Para responder a estas preguntas, es necesario acudir al Artículo 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión.

Este artículo establece que, como regla general, la transmisión de valores —ya estén admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial— está exenta de IVA y de TPO/AJD. Se trata de una medida que busca fomentar la liquidez y eficiencia de los mercados financieros, evitando que las operaciones de compraventa de valores se vean obstaculizadas por cargas fiscales que podrían desincentivar la inversión.

No obstante, la norma introduce una excepción importante: cuando se transmiten valores no admitidos a negociación en un mercado secundario oficial y dicha operación se utiliza para eludir la tributación de bienes inmuebles, la transmisión no estará exenta. En ese caso, la operación tributará como si se tratara de una transmisión onerosa de inmuebles. Con ello, el legislador pretende prevenir el fraude fiscal, asegurando que las operaciones con valores no se conviertan en un mecanismo para evitar el pago de impuestos que corresponderían a la compraventa de inmuebles.

El artículo 338 sustituye al antiguo artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores, manteniendo prácticamente la misma redacción. Se establecen en el mismo varios supuestos en los que se entiende, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago de impuestos, lo que no implica que no existan otros casos no plasmados en la legislación. 

Si crees que puedes encontrarte en esta situación, y tienes dudas sobre cual será la tributación, no dudes contactar con MDG Advisors, y te ayudaremos a resolver todas tus dudas. 

La jubilación de los socios de pequeñas sociedades inmobiliarias suele ir acompañada de un mismo dilema: ¿cómo disolver la empresa y repartir los inmuebles sin que el fisco se lleve una gran parte del patrimonio acumulado? Una consulta vinculante reciente de la Dirección General de Tributos (DGT) ha abordado este caso con detalle, arrojando claridad, y también advertencias, para quienes afronten una operación similar.

La entidad consultante era una sociedad limitada dedicada a la promoción inmobiliaria que, desde hacía más de una década, se limitaba a alquilar tres pisos, sin realizar nuevas promociones ni compraventas. Ante la jubilación de sus tres socios, cada uno con una tercera parte del capital, la empresa proyectaba disolverse y adjudicar un piso a cada socio. El valor de los inmuebles era muy similar, por lo que el reparto resultaba equitativo.

A primera vista, podría parecer un simple traspaso interno de activos, sin intercambio económico. Sin embargo, la DGT aclara que esta disolución con adjudicación de bienes genera varias obligaciones fiscales tanto para la sociedad como para sus socios.

Impuesto sobre Sociedades

Según el artículo 17 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, cuando una sociedad transmite bienes a sus socios, ya sea por disolución, separación o reducción de capital, debe valorarlos a precio de mercado y reconocer la diferencia con su valor contable como renta imponible.

En otras palabras, aunque la sociedad no venda los pisos en el mercado, debe tributar como si los hubiera vendido al valor real. Si los inmuebles se han revalorizado desde su adquisición, esa ganancia se integrará en la base imponible del ejercicio de liquidación.

Esto convierte la disolución en una operación con impacto fiscal relevante, especialmente en sociedades antiguas con activos inmobiliarios que han aumentado considerablemente su valor.

IVA

En materia de IVA, la DGT recuerda que las entregas de bienes realizadas por sociedades mercantiles a sus socios se consideran sujetas al impuesto, incluso cuando se produzcan por cese de actividad.

No obstante, estas transmisiones estarán exentas de IVA si se trata de segundas o ulteriores entregas de edificaciones, conforme al artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA.

En el caso analizado, los pisos llevaban más de diez años alquilados, por lo que la adjudicación a los socios estaría exenta.

Sin embargo, la normativa permite renunciar a la exención si los adquirentes son sujetos pasivos con derecho a deducción. En ese supuesto, se aplica la inversión del sujeto pasivo, trasladando la obligación de ingresar el impuesto a los socios receptores de los inmuebles.

ITPAJD

 

Además, la disolución de la sociedad está sujeta a la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), conforme al artículo 19 del texto refundido del impuesto.

La base imponible será el valor de los bienes adjudicados, sin deducción de deudas o gastos, y el tipo impositivo aplicable es del 1 %. Los socios son los obligados al pago del impuesto por los bienes que reciban.

La DGT concluye que esta operación, aunque común en el ámbito de las pequeñas inmobiliarias familiares, no está exenta de carga fiscal.

La sociedad deberá tributar en el Impuesto sobre Sociedades por la plusvalía latente de los inmuebles, y los socios afrontarán el ITPAJD por la adjudicación.

En suma, disolver una sociedad y “repartirse los pisos” no equivale a un simple cambio de titularidad, sino a una transmisión con efectos fiscales plenos.

Por tanto, la disolución de una sociedad inmobiliaria exige algo más que un simple reparto contable: requiere una revisión fiscal detallada antes de ejecutar cualquier adjudicación.
Analizar el valor de los activos, simular la carga tributaria y estudiar alternativas, como la venta previa, la fusión o el mantenimiento de la sociedad, puede evitar sorpresas costosas.