En el ámbito de la promoción inmobiliaria y, en concreto, en las ejecuciones de obra llevadas a cabo entre promotor y contratista es usual encontrarse con la figura de la inversión del sujeto pasivo en este ámbito; si bien, ¿cómo funciona esta figura y cómo se regula?
En primer lugar, se debe destacar que la inversión del sujeto pasivo es aquella figura en la que la normativa prevé, ante determinados supuestos, que el sujeto pasivo del impuesto sea aquel empresario o profesional que recibe la entrega del bien o la prestación del servicio, siendo una excepción a la regla general de que el sujeto pasivo del IVA será el empresario o profesional que entrega el bien o presta el servicio. Así, el destinatario del bien o servicio será el que se auto-repercute el IVA, teniendo IVA soportado e IVA repercutido por la misma operación.
En el ámbito de las ejecuciones de obra, su regulación se encuentra recogida en el artículo 84.Uno.2º letra f) en el que se puede optar por la inversión del sujeto pasivo por esta modalidad, con o sin aportación de material, así como en las cesiones de personal, y que sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista y que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
Así, se debe establecer las definiciones y requisitos que, a efectos de IVA, se dan para cada uno de estas modalidades:
a) Urbanización de terrenos: según la DGT, la urbanización de terrenos son todas aquellas actuaciones que se realizan para dotar a dicho terreno de los elementos previstos por la legislación urbanística (acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua, suministro de energía eléctrica, etc.).
b) Edificaciones: la definición de edificaciones, según lo dispuesto en el artículo 6 LIVA, que establece que serán edificaciones las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, efectuadas tanto sobre la superficie como en el subsuelo, que sean susceptibles de utilización autónoma e independiente.
c) Rehabilitación: la definición de rehabilitación la encontraremos en la propia normativa del impuesto, donde en su artículo 20.Uno.22.B) establece que:
- Que más del 50 por ciento del coste total de proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamientos de elementos estructurales.
- Que el coste total de las obras a que se refiere el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación bajo determinadas condiciones.
A efectos prácticos, y una vez reunidos los requisitos necesarios para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo en la ejecución de obra, es necesario que en la factura emitida figure una leyenda donde se mencione expresamente que la operación está acogida a esta modalidad de inversión del sujeto pasivo.
Por ende, la inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra es una modalidad que viene a facilitar la liquidez de las obras de alto importe en el mercado inmobiliario con una mínima injerencia desde el punto de vista tributario ya que, utilizando esta figura, las empresas no se ven en la tesitura de adelantar un pago del IVA, pese a su futura deducibilidad y/o devolución por parte de la Agencia Tributaria.
