Con la venta de una vivienda, llega el cálculo de una ganancia patrimonial y para ello, es de vital importancia reflejar el valor de adquisición del inmueble vendido. Como recordatorio, el valor de adquisición de un inmueble estará formado por el importe real de la adquisición más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gatos y tributos inherentes a la adquisición.
Es aquí dónde puede surgir la duda acerca de qué es considerado por la Agencia Tributaria como gasto de reparación, conservación o mejora a efectos de esta declaración. A efectos de clarificar esta situación la Dirección General de Tributos ha redactado numerosas Consultas Vinculantes de las cuáles podemos extraer la siguiente información:
Los gastos de reparación se refieren a aquellos desembolsos que tienen como objetivo restaurar un bien a su estado original o a un estado funcional similar al original. Estos gastos no aumentan el valor del bien de manera significativa ni prolongan su vida útil de forma sustancial. Por lo tanto, los gastos de reparación no generan un impacto significativo en la ganancia patrimonial, ya que se consideran gastos necesarios para mantener el bien en condiciones operativas normales.
Por otro lado, los gastos de conservación se refieren a los desembolsos destinados a prevenir el deterioro del bien o a mantenerlo en condiciones adecuadas de uso. Aunque los gastos de conservación contribuyen a mantener el valor del bien, su impacto en la ganancia patrimonial suele ser limitado, ya que se consideran necesarios para preservar el estado del bien y no para aumentar su valor sustancialmente.
En contraste, el concepto de mejora aparece definido como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento de inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Estos gastos pueden incluir la ampliación de una propiedad, la instalación de mejoras estructurales o la modernización de sus instalaciones. Las mejoras aumentan el valor del bien de forma significativa y, por lo tanto, tienen un impacto directo en la ganancia patrimonial, ya que se consideran inversiones que incrementan el valor del activo.
De acuerdo con la información precedente, debemos entender que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
En consecuencia, si el contribuyente ha efectuado en su vivienda obras de reforma, estas podrán ser calificadas de mejoras o ampliación, en cuyo caso si se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.
Para demostrar lo anteriormente mencionado, el contribuyente deberá justificar las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido, en general, esta demostración deberá efectuarse mediante factura expedida que cumpla las obligaciones de facturación.
Carmen Moya López
